부동산 시장, 도대체 왜 안 오르냐고요? 원래 그러니까요!
부동산 시장이 왜 이렇게 복잡하게 느껴질까요? 데이터를 너무 많이 봐서 그런 걸까요? 사실 부동산 시장은 생각보다 단순하답니다. 너무 많은 데이터를 보려다 보면 오히려 헷갈릴 때가 많아요. 우리가 알아야 할 것은 모두가 볼 수 있는 원본 데이터를 함께 보는 것이죠 . 왜냐하면 KB나 한국부동산원 같은 기관들도 결국 같은 원본 데이터를 사용해서 정보를 제공하거든요 . 이 데이터들이 뉴스를 통해 사람들의 심리를 움직이는 중요한 역할을 한답니다 .
원본 데이터는 같아요. 하지만 각자의 방식으로 가공해서 보여주죠 . 그래서 누가 어떻게 데이터를 가공해서 보여주는지 확인하기 어렵답니다 . 상승장에서는 이런 가공된 데이터들이 그럴싸하게 보일 수 있지만, 하락장에서는 또 달라져요 . 그러니 데이터를 맹신하기보다는 한 번쯤 의심해 보는 자세가 중요해요 . 부동산 시장은 결국 사람들의 심리가 크게 작용하니까요 .
집을 사는 진짜 이유는 무엇일까요?
사람들은 왜 아파트를 살까요? 단순히 실거주 때문일까요? 물론 실거주 목적도 있지만, 사실 역사적으로 실거주하지 않는 아파트를 사는 경우도 많았어요 . 부동산은 결국 자산이라는 인식이 강하기 때문이죠 . 대부분의 사람들은 아파트 가격이 어느 정도는 오를 거라는 기대감이 있어야 매수 결정을 한답니다 .
집을 사는 것은 쉬운 결정이 아니에요. 세금도 내야 하고, 이자도 내야 하죠 . 나중에 팔 수 있을지 없을지도 모르고, 현금 유동성도 떨어질 수 있어요 . 세금 시스템이나 세상이 변할 수도 있고, 이자가 오르거나 대출 상환 요청이 올 수도 있으니 여러 가지 위험에 노출되는 것이거든요 . 이렇게 많은 부담감을 감수하고 집을 사는 이유는 바로 상승에 대한 기대감 때문이에요 .
왜 어떤 지역은 먼저 오르고, 어떤 지역은 안 오를까요?
부동산 시장을 보면 어떤 지역은 빠르게 회복하고 가격이 오르는데, 어떤 지역은 여전히 침체되어 있음을 알 수 있어요 . 예를 들어, 강남 3구나 마용성광 같은 지역은 왜 그렇게 가격이 오를까요? 반면 노원구 상계동, 의정부, 양주, 남양주 같은 곳은 왜 힘든 걸까요 ? 단순히 아파트가 부족하고 많고의 문제가 아니에요 . 여기에는 더 원초적인 이유가 숨어있답니다 .
고정 수요가 많은 지역이 먼저 움직이는 것이죠 . 한국 부동산 40년 역사를 보면, 부자들이 꾸준히 필요로 하고 자산을 주차해두는 지역이 있어요 . 강남 3구나 마용성광 같은 곳이죠 . 이런 곳들은 가격이 떨어지든 오르든 항상 기본적인 수요가 탄탄하답니다 . 그래서 시장이 침체되었다가 회복될 때, 사람들은 이런 곳들을 먼저 사게 되고, 자연스럽게 가격이 먼저 오르는 거예요 .
'좋은 동네'의 비밀은 무엇일까요?
사람들이 특정 지역을 선호하는 이유는 무엇일까요? 바로 생활하기 편한 여러 요소들이 모여 있기 때문이에요 . 좋은 학교, 가까운 직장, 편리한 쇼핑 시설, 안전한 치안 등 다양한 요소들이 복합적으로 작용하죠 . 이런 편리함이 모인 곳들은 당연히 비쌀 수밖에 없어요 . 이게 바로 한국인들이 오랫동안 살아온 거주 패턴이랍니다 .
강남이 좋은 이유도 바로 이거예요 . 일자리가 가깝고 , 좋은 시설이 많으며 , 학군이 좋죠 . 특히 학군이 좋다는 건 자녀가 부모의 노력을 잘 이어받을 수 있다는 의미이기도 해요 . 그래서 '부익부 빈익빈' 현상이 나타나기도 합니다 . 결국 사람들이 더 많이 선호하는 지역이 가격으로 반영되는 것이죠 . 이번 시장에서도 고정 수요가 많아서 원래 비쌌던 아파트들이 먼저 회복하고 움직이는 현상을 볼 수 있는 거랍니다 .
왜 비싼 지역이 먼저 오를까요? 앞으로도 그럴까요?
고정 수요가 많은 곳은 가격이 떨어지더라도 사람들이 급하게 팔지 않게 돼요 . 고정 수요가 받쳐주니 더 이상 급매로 던질 필요가 없는 거죠 . 이렇게 되면 가격 하락이 멈추고 일종의 평행선을 만들게 된답니다 . 그리고 이런 현상이 빨리 나타나는 곳이 바로 고정 수요가 많은 부자 동네들이에요 .
부동산 가격이 오르는 것을 확인하거나 오를 거라는 확신이 들면 수요가 몰려들기 시작해요 . 고정 수요가 들어오면서 호가가 조금씩 오르고, 이로 인해 가격이 올라가게 되면 추가적인 수요가 유입되는 거죠 . 매물이 부족해지고 가격 상승에 대한 확신이 들면 수요는 폭발적으로 증가한답니다 . 현재 강남 3구나 마용성광 지역이 이런 상황에 해당돼요 . 가격이 오를 것 같으니까 사람들이 사는 거예요 . 이건 나쁜 게 아니라 부동산 시장의 기본적인 작동 방식이랍니다 .
고정 수요가 적은 지역은 왜 회복이 늦을까요?
반면 노원구 상계동, 남양주, 양주, 의정부 같은 지역은 고정 수요가 약해요 . 이 지역 사람들은 대부분 강남처럼 멀리 있는 곳으로 출퇴근하죠 . 일산, 김포, 인천도 마찬가지예요 . 이런 곳들은 새로운 신도시가 생기면 기존의 수요마저 빼앗길 위험이 있답니다 . 고정 수요가 약하면 가격 상승에 대한 이미지를 만들기 어렵거나, 만들어지는 데 시간이 오래 걸려요 .
이런 지역에서는 집을 사야만 하는 사람들이 일정 수준 이상 받쳐줘야 해요 . 급매가 줄어들고 수요가 조금씩 유입되면서 평행선을 만들고, 가격이 오를 거라는 느낌이 들어야 하는 거죠 . 그리고 이런 분위기가 뉴스에 보도되기 시작하면 비로소 움직임이 나타나요 . 그래서 이런 지역들은 가격 상승까지 오랜 시간이 걸리는 경향이 있습니다 . 과거에도 전월세 가격이 오르거나 월세 부담 때문에 대출 이자를 감수하고 매매로 전환하는 수요가 점차 유입되면서 시장이 움직였어요 .
부동산 시장, 앞으로도 이런 흐름일까요?
부동산 시장은 여러 요소들이 복합적으로 작용해요 . 전세, 월세, 거래량, 대출, 규제, 급매 여부, 공급 현황, 미분양, 분양가 등 수많은 요소를 지속적으로 확인해야 한답니다 . 특히 중요한 것은 급매물이 얼마나 나오는지, 그리고 그 급매물이 어떤 이유로 나오는지 파악하는 것이죠 . 다주택자인지, 어떤 개인적인 사정이 있는지, 공급이 많은지 등등 다양한 상황을 고려해야 해요 .
흥미로운 사실은 강남 아파트를 살 수 있는 사람보다 노원구 상계동 아파트를 살 수 있는 사람의 절대수가 훨씬 많다는 점이에요 . 이들은 현재 상계동 가격이 안 오르니까 안 사는 것뿐이죠 . 하지만 만약 상계동 가격이 오르기 시작하면 어떻게 될까요? 엄청난 수요가 몰려들 것이고, 나중에는 강남보다 더 폭발적인 상승을 보일 수도 있어요 . 시장 전체 방향을 이해하고 준비한다면 분명히 기회를 잡을 수 있을 거랍니다 .
결국 부동산은 심리의 게임일까요?
지금 우리는 이런 시장 흐름을 눈으로 보고 있어요 . 고정 수요가 많은 곳은 이미 회복과 상승을 시작했고 , 고정 수요가 약하고 매도 물량이 많은 지역은 아직 못 오르고 있죠 . 하지만 이런 판을 바꾸는 건 의외로 간단해요 . "가격이 올라간다"는 뉴스 한 줄이나 현장에서 확인되는 상승의 신호들, 즉 '올라가고 있다는 데이터'가 쌓이면 사람들의 심리는 변한답니다 .
'성북구를 놓쳤지만 노원구도 오르네? 노원구 사야겠다!' 이런 심리가 발동하는 거예요 . 문재인 정부 시절이나 노무현 정부 시절에도 이런 역사가 반복되었죠 . 결국 우리 모두는 똑같은 인간이에요 . 가격이 올라가고 있으면 사고 싶어지는 것, 이게 부동산 시장의 가장 기본적인 원리랍니다 .
※ 본 글은 얼음 공장님의 부동산관련 영상을 참고하여 배움을 위해 제작되었습니다